Wien

Allgemeine Informationen:

Wer eine neue Wohnung mietet, der denkt oft an eine Mitedauer von mehreren Jahren. Beim Erwerb einer Eigentumswohung ist der Planungshorizont noch längerfristig. Meist ist viel Geld im Spiel. Daher es zahlt sich aus, eine Wohnungsmiete oder einen Wohnungskauf gut vorzubereiten und zu eventuelle Nachteile schon im vorhinein schon zu erkennen.
 

Kaufobjekt oder Mietobjekt: Wohnung in Wien

Zunächst gilt es einmal festzustellen, welche Merkmale die neue Wohnung in Wien aufweist:

* Verkehrsanbindung: Parkplätze?, U-Bahn?, Schnellbahn? Straßenbahn? Busse?
* Emissionen: Lärmpegel zB Fluglärm oder Straßenlärm?, Luftbelastung zB Autoabgase, Firmenabgase?, Strahlungsbelastung durch Handymasten?, Erschütterungen zB durch U-Bahn oder Straßenbahn?
* Größe der Wohnung / Keller / Balkon in Quadratmeter? Nachmessen!
* Installationen: Wie gut sind die Elektro-, Strom- und Gas- Installationen? Wo befinden sich Strom-, Wasser-, Fernseh- und Telefonanschlüsse?
* Ausstattung: Möbel? Küche? Böden? Decken? Fenster? Lift?
* Heizung: Fernwärme? Gas? Strom? Isolierung der Wände? Bei Dachgeschoßwohnungen: Klimaanlagen?
* Sicherheit: Wie vertrauenserweckend sind die Wohngegend und die Nachbarn?
* Wasserschäden: An der Decke? bei den Fenstern? Bad ? WC? Schimmel? Zustand der Außenfassade?
* Haustiere: Sind Haustiere erlaubt? Wie laut bellen die Hunde der Nachbarn?
 

Die Suche: Privat, Makler, Bauträger, Stadt Wien

Privat: Am besten ist es natürlich, wenn man ein Wohnung im Familienkreis erwerben kann. Da ist die Vorgeschichte der Wohnung bestens bekannt, man erspart sich viel Zeit bei der Recherche der Vor- und Nachteile und man erspart sich die Maklergebühren. Im weiteren Sinn sind dann Freunde und Bekannte als besonders vertrauenswürdig einzustufen. Von wem gänzlich Fremden eine Wohnung zu kaufen hat eine ähnlichen Unsicherheitsfaktor wie bei einem Wohnungsmakler.

Wohnungsmakler vermitteln fremde Wohnungen gegen Honorar. Sie wissen bestens Bescheid, welche Wohnungen gerade am Markt zu haben sind und wo die Preislagen sind.

Bauträger sind meist Wohungsgenossenschaften. Diese errichten Wohnungen und versuchen diese auch selbst zu vermitteln.

Die Stadt Wien vergibt Gemeindewohnungen. Um eine Gemeindewohnung mieten zu können, bedarf es einiger Voraussetzungen.
 
 

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Der Kaufvertrag bzw. Mietvertrag:

Der Kaufvertrag bzw. Mietvertrag kann auch im nachhinein noch enorme Bedeutung erlangen. Zwischen zwei Privaten kann man Gewährleistungsansprüche (zB. "gekauft wie besichtigt") ausschließen. Dies bedeutet für ein Käufer ein erhebliches Schadensrisiko. zB wenn im Winter die Heizung nicht funktioniert, wenn es unüblich hohe Strahlungsbelastungen durch Mobilfunkanlagen gibt und der neue Mieter / Käufer darauf nicht aufmerksam gemacht wurde, bei versteckten Mängel, usw.

Bei Kaufverträgen oder Mietverträgen ist es sehr ratsam, einen Rechtsanwalt mit der Prüfung des Vertrages zu beauftragen. Es erhöht die Sicherheit keinen schwerwiegenden Fehler begangen zu haben (zB ist der Verkäufer überhaupt der Eigentümer? Welcher Übergabetermin oder Fertigstellungstermin gilt als vereinbart? Was passiert, wenn der Termin nicht eingehalten wird? Neubau: Was wurde vereinbart und was wurde tatsächlich gebaut?).

Die Rechtsanwaltskosten liegen bei ca. 1% - 3% der Kaufpreises.
 

Der Preis: Wie viel darf es kosten?

Der Preis, wieviel eine Wohnung wert ist, hängt von den objektiven Umständen (wie zB der Größe, Ausstattung und Lage) ab und von den subjektiven Umständen (Nähe zum Büro, Nähe zu anderen Familienmitgliedern, eigene Gebrechlichkeit, kindergerechtes Wohnen, Ausblick usw.).

Am besten ist es zumindest 5-10 Wohnungen zu vergleichen, um ein Gefühl für den aktuellen Wohungsmarkt zu entwickeln. Auch sollten sie einen eventuellen Wiederverkaufspreis im Auge haben.

Was zählt alles zu den Nebenkosten?
Grunderwerbssteuer 3,5% (bei Angehörigen 2%), Maklerprovision 3-4% plus UST, Eintragungsgebühr ins Grundbuch 1%, Rechtsanwalts- oder Notarkosten 1-3%, Pfandeintragungsgebühr, usw.
Die Nebenkosten betragen ca. 10% des Kaufpreises.

Was zählz zu den Betriebskosten?
Die Betriebskosten sind im Mietrechtsgesetz geregelt. Zu den betriebskosten zählen: Verwaltungskosten der Hausverwaltung, Wasser- und Abwasserkosten, Kanalräumung, Rauchfangkehrer, Müll.
  
 

Finanzierung und Bezahlung:

Hier gibt es eine Fülle von Möglichkeiten. Zunächst einmal sollte abgeklärt werden, wieviel bei Vertragsabschluß und wieviel in Raten zu zahlen bzw. zu finanzieren sind. Insbesondere bei großen Einmalbeträgen sollte ein Rechtsanwalt oder ein Notar als Treuhänder dazwischen geschaltet sein. Diese sorgen dafür, dass ihr Geld erst dann überwiesen wird, wenn der Vertrgaspartner alle Voraussetzungen des Vertrages erfüllt hat.

"Schwarzgeld" - inoffizielle Ablösen: Üblich - aber gesetzwidrig - sind die Bezahlung eines offiziellen Betrages und die Bezahlung eines inoffiziellen Betrages. Oft wird versucht hier Steuern zu sparen. Problem: Steuerhinterziehung? Anspruch auf nachträgliche Kaufpreissenkung wegen Mängel? Was tun im Falle einer Rückabwicklung des Vertrages zB bei Geschäftsirrtum?
 

EcoImpuls - Cekal & Partner



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Autor: Mag. Robert Marschall

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